房地产投资 全面细分

看上去：

如何开始房地产投资

如何评估房地产交易

税收和房地产投资：基础知识

如何为房地产购买提供资金

房地产投资概要

一位精明的投资者曾经指出他为什么认为房地产是一项很好的投资：“他们没有再投资了。” 当然，新的构造总是在发生，但是智慧的核心在很大程度上是正确的。无论在金融时机如何，无论景况如何，人们总是需要一个居住的地方。

至少，房地产是一种使您的投资资产多元化的好方法。此外，从唐纳德·(Donald Trump)到您的租用海滨别墅的邻居，成千上万的我们已经在房地产领域发了大财，或者至少增加了我们的财务安全。

如何开始房地产投资

要开始进行房地产投资，您必须首先选择策略。有很多方法可以玩房地产游戏。我们将集中讨论两个主要方面：“固定并翻转”和“保留并出租”。

固定并翻转

使用“固定和翻转”方法，您会发现“杂工的特殊”或“固定者上层”，并以足够低的价格购买商品，以进行必要的维修并获利销售。有时，仅需要轻微或外观改进的房屋可获得大量折扣。另一方面，是需要大修的房屋。确定您的目标物业在规模上的位置以及是否有必要的时间和金钱使房屋处于可销售状态至关重要。

持有并租用

如果您打算“持有并租用”，那么您将始终希望获得可接受的正年度现金流量，不包括转售的任何利润。除非您变得经验丰富，否则最好在理想的地区向低端市场购买。您想要的那种类型的房客会寻找一个安全的社区，而有孩子的人会希望有一个好的学区。

仔细筛选租户而不是接受对您的广告有反应的第一个暖身也很重要。不尊重您财产的房客可能会吃掉一年的利润，甚至更糟。您应该咨询律师以获得基本的租赁协议，您可以重复使用该协议。随时添加您认为合适的其他条款和条件的页面。

寻找财产

要找到您的第一套房产，请四处找寻以投资为导向的房地产专业人员。他或她将有权访问多重上市服务(MLS)。MLS是一个数据库，它是列出由经纪人出售的所有财产的计算机化目录。MLS提供了许多您需要了解的有关房屋的信息：邻里，卧室和浴室的数量，要价以及更多其他信息。您的房地产经纪人可以使用它来搜索仅满足您指定条件(例如价格范围)的那些房地产的列表。

如何评估房地产交易

准确估算房地产投资的简单但至关重要的数字是您的“投资回报率”(ROI)。

投资回报率的公式是：投资回报率(%)=净利润($)/投资($)

固定并翻转

如果该物业是“固定交易”，则净利润将是您转售时离开收盘价的估计金额。投资将只是您必须承担的首付，加上您估计在购买该物业之前将发生的所有修理和其他费用。

持有并租用

如果该物业是“持有并出租”的，那么净利润将是您在抵押贷款(通常包括税金和保险)之后每年将获得的估计租金收入净额，租户的广告费用，日常维护费用，以及对储备金的捐款，以支付较大的长期费用(例如，新建屋顶)。

请记住，算出整整十二个月的入住时间可能是一个错误。为了安全起见，明智的做法是在估计您的年度租金总收入时留出数周的空缺。您的投资将只是您必须承担的首期付款，加上您估计的第一个租户之前将发生的任何修整和其他费用。

对其进行评估

无论您使用哪种策略，都需要进行正式的财产评估。如果您使用抵押贷款人，他们会坚持使用。评估员是受过专业培训的专业人员，他会仔细检查您的房地产并将其与相同社区中的相似房地产进行比较，以评估其价值。无论房子在情感上对您有多大吸引力，付出多少钱都不会超出评估价值。

接受检查

您还将希望从合格的房屋检查员那里进行检查。评估着眼于大局，而不是进行详细检查。标准的房屋检查员的报告将涵盖房屋的供暖系统，中央空调系统，室内水暖系统，电气系统，屋顶，阁楼和可见隔热，墙壁，天花板，地板，门窗，地基，地下室和结构的状况组件。检查员将为您提供所需的信息，以避免造成重大损失。

年度现金流量的重要性

如果您以长期租金的形式购买该物业，则始终希望获得正的年度现金流量-可接受的年度ROI(不包括转售的任何利润)。当然，您很可能希望最终出售该物业以获取资本收益，这将增加您的投资回报率。但是，当您评估交易时，转售的日期和价格将是未知的。因此，当您最终以“肉汁”出售时，您应该考虑一下资本收益。

平方英尺的重要性

如果您打算进行固定和翻转，在提出购买要约之前，请确定该邻域每平方英尺的售价，以帮助估算实际的目标销售价格。使用该价格向后工作，以计算您是否可以进行必要的装修工作并仍然获利。同样，如果您打算租房，则应提前知道房屋将要支付的租金。平方英尺在评估合适的租金方面不那么重要，因为租房者比平方英尺更关心卧室。因此，找出您拥有的卧室数量的平均租金是多少。

请记住，这些数字(您的转售价或您的月租金)绝对至关重要，因此请不要使用现成的估计。认真做功课。

保守一点，手头有现金

在评估交易将如何进行时(无论是固定，翻转还是保留和租赁)，请合理考虑您的成本和时间范围。永远不要在任何计算或估计中假设最佳情况。要保守和谨慎;预期意外—延迟，成本大于预期等。

这就是为什么拥有足够的现金储备很重要的原因。您可以保留更高的销售价格。您可以在短时间内将物业空置几个月，而不是接受不合格的租户。您可以维护该物业并在其恶化之前进行必要的维修。相反，现金储备不足会给您施加压力，迫使您做出业务决策并从处于弱势的位置采取行动。

税收和房地产投资：基础知识

税收方面的考虑对房地产投资者很重要。请查阅IRS出版物527，“住宅租赁物业”，网址为www.irs.gov。还建议咨询税务专家，以确保您遵守法律，同时最大程度地减少允许的扣除额，并最大程度地减少总税额。

报告您的税务信息

在大多数情况下，您将在表1040中使用附表E，并将您收到的所有租金作为总收入。如果您持有该物业以出租，则可以通过每年减税来收回该物业的成本。您可以通过折旧该属性来实现。换句话说，您每年会在报税表中扣除一些费用。(请使用表格4562要求折旧。)折旧扣除是您实际的自付费用维护和修理费用的补充。

结果就是现金流的增加，即您获得的税后保留的金额。住宅房地产的折旧年限为27.5年。这意味着您的折旧扣除额将是租赁资产(仅建筑物而不是土地)在27.5年中每年的3.636%。通常，您的基础是您为物业支付的金额，加上任何结构改进的价值(例如，新的屋顶或炉子)。

资本收益呢?

出售房产后，您将(希望)实现资本收益，即出售该房产的价格与您的基础之间的差额，通常是您所支付的价格(加上任何结构性改进)减去您声称的金额购买房屋以来的折旧扣除额。

资本收益分为长期收益或短期收益。如果您持有该物业超过一年，则您的资本损益是长期的。如果持有一年或更短时间，收益是短期的。长期资本利得应按0–20%的税率征税，而短期资本利得应按普通所得税率征税。

如何为房地产购买提供资金

出租物业出租物业的贷款将是长期票据，通常为30年，与自用住房贷款一样。出租物业的申请过程与所有者自用抵押的申请过程相似，但是您应该了解，您所听到和了解的抵押贷款利率不适用于您作为投资者。贷款人认为投资(即非所有者占用的)财产是风险较高的贷款，与对自有住房的传统抵押贷款相比，将收取更高的利率，甚至更高的手续费或“积分”。

此外，请注意，非所有者占用的房地产贷款的最低首付通常高于所有者占用的融资。根据您放下的金额和您的个人信用等级，期望支付的税率比房主自用抵押的现行利率高出1.5-2.5%。典型的交易成本约为销售价格的3%，可以由卖方支付或打包为贷款。

用于固定和翻转

装修和转售房屋的资金不同。这些是短期贷款，通常不超过一年-足够的时间来完成装修和出售财产。预付款将因交易而异，并且在很大程度上取决于房屋需要完成多少工作。康复贷款将根据最优惠利率而有所不同，费用和积分在1-3%范围内，具体取决于您的财务实力。您在住宅装修中的经验也可能很重要。

如果您打算翻新房屋，“购买和翻新”贷款可能是您的最佳选择。这种类型的贷款将改进工作的成本和购买货币资金的成本结合在一起，因此您的自付费用很少。贷方可能需要总承包商的估算。

您还可能有资格获得名为HomeStyle翻新抵押贷款的房利美(Fannie Mae)长期修复计划，该计划为借款人提供了一种方便的方式进行翻新，维修或改善，其金额最高可达物业完工价值的50%。资金可用于永久固定的任何维修或翻新工程，并为物业增加价值。投资者是该贷款的合格借款人，其提供的利率不会比常规抵押贷款高太多。

在哪里可以找到贷款信息?

要找到有关贷款利率和交易成本的最佳条款，请致电查询当地银行或信用合作社提供的服务。或者，您可以要求房地产经纪人推荐抵押贷款经纪人。抵押经纪人的功能是充当借款人与抵押贷款人之间的中间人。

抵押贷款经纪人将与房地产贷方建立联系，这意味着它们可以更好地帮助您获得大量抵押贷款。他们可以帮助您评估自己的情况，并为您提供定制的房屋贷款选择。抵押经纪人使您可以在进行日常工作时有效地比较抵押贷款商店。

虽然使用抵押经纪人所带来的便利无疑是一个优势，但它是有代价的。典型的抵押贷款经纪人以佣金形式工作。在某些情况下，您需要支付佣金，而在其他情况下，贷方则向抵押经纪人支付佣金。您和贷方也都可能需要支付经纪人费用。花时间到处找抵押贷款经纪人并了解您可能要支付的不同费用，这一点很重要。

用自己的家

最后，另一种选择是使用自己房屋中的资产来获得信贷额度。这将为您提供最大的灵活性和最少的麻烦。当然，要获得房屋净值贷款或信贷额度，您必须说服贷方可以处理债务，这意味着您需要相当不错的信贷和收入。

房地产投资概要

房地产是一种经过时间考验的手段，可以使您的投资资产多样化并保护它们免受金融市场的起伏影响。房地产的两种主要方法是“固定和翻转”和长期租赁。

当然，这两种方法都比传统金融工具具有更多的“动手”投资技巧。但是，通过额外的努力，就可以获得良好的长期收入和/或大量的资本增值以及税收优惠的机会。

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