硅谷银行倒闭余波

3月初，硅谷房地产经纪公司DeLeon Realty的创始人Ken DeLeon给他的一位风险投资人客户打电话，讨论购买一栋价值2000多万美元的超级豪宅。这位客户在现金交易和贷款之间摇摆不定。DeLeon Realty在2021年售出了价值超过10亿美元的地产。

DeLeon告诉他，“第一共和银行的10年期贷款利率为4.65%”，远低于当时30年期固定利率抵押贷款的平均利率6.97%。这位风险投资家笑了，因为硅谷银行已经向他提供一笔10年期贷款，利率低于4%。这位客户说：“做风投很好。”

根据DeLeon的说法，这位客户的风投基金在硅谷银行有数十亿美元存款，而硅谷银行又向该基金的所有合作伙伴提供了诱人的抵押贷款利率。但两周后，在DeLeon审阅并准备好购买报价后，客户给他回了电话。硅谷银行的倒闭颠覆了一切，按照这个方案继续推进的风险太大。“现在暂停吧，”这位客户说，“我必须评估是否要动用我的资本。”

硅谷银行的历史性崩盘，以及对其他地区性银行造成的连锁反应，让DeLeon这样的豪华房地产经纪公司有一种沉到谷底的感觉。多年来，他一直介绍创业者和风险投资人去找两家银行--硅谷银行和第一共和银行。后者也同样深陷危机：自3月8日以来，第一共和银行的股价下跌了89%，可能需要规模更大的银行去拯救。

这几家银行以向科技行业玩家提供“白手套”服务而闻名，它们热衷于在其他银行不愿放款的情况下做出让步。DeLeon表示：“它们会说，‘这个创业者有流动资金问题，但他有10亿的创始人股票。’我们要从中看到价值，并向他们提供贷款。我们不像那些需要薪资证明的无聊银行。”

DeLeon解释说，硅谷银行将贷款优先提供给C轮或D轮融资阶段的创业公司，如果这些公司获得了知名风投公司的投资就更理想(23.38,-0.32,-1.35%)。“他们会说，‘安德森-霍洛维茨喜欢这个家伙，他很可能是个赢家。’他们知道硅谷是怎么运作的，他们参与得很深。”

硅谷银行的倒闭导致了旧金山湾区房地产的波动。过去两年，该地区的房地产行业波动剧烈。2021年疫情最严重的时候，旧金山湾区的房产卖得非常快，很多房地产经纪人甚至发现自己只需要做个交易撮合者就行，根本不需要一番激烈谈判。

当地豪宅市场在2021年12月达到顶峰，当时仅旧金山的74处房产交易额就超过4.3亿美元。然而，持续上升的利率、无休止的裁员、线下办公的回归，以及科技股和非上市公司估值的大幅下跌，大大抑制了淘金热。截至2023年1月，旧金山湾区售价500万美元及以上的房屋销量较两年前下降62%，地区整体销量跌至15年来的最低点。

美国30年期抵押贷款的利率从2021年1月的2.6%飙升至目前的7.1%左右，给所有美国购房者增加了负担。在旧金山湾区的房地产市场，这一利率涨幅意味着每月抵押贷款还款额要增加数千美元。总体来看，旧金山湾区的房地产市场在美国受到的冲击最大：截至2022年12月，房地产交易价值同比下降373亿美元。

硅谷银行的倒闭、第一共和银行股价的大幅下跌，以及Meta和亚马逊(98.13,-0.58,-0.59%)宣布将进一步裁员1.9万人，导致了情况的进一步恶化。对依靠交易佣金的硅谷房地产经纪人来说，感觉就像是三重打击。在过去两周里，DeLeon的许多客户都暂停寻找目标房产。他表示：“买家更加谨慎，因为廉价资金的时代已经结束了。”

Homestead Real Estate的房地产顾问、在纳帕谷地区提供服务的Ervin Hechavarria表示，硅谷银行的倒闭动摇了他在豪华房地产市场的业务。3月10日，当监管机构介入接管硅谷银行的消息传出时，Hechavarria的所有会议都突然变成了作战室：房地产经纪人专注于如何转移客户资金，研究资金被套牢的情况，并分散托管的资金。他说：“一切都在瓦解，太可怕了。真正令人担忧的是，信贷额度开始消失，因为银行认为我们负债太多。”

Compass房地产经纪业务Dale+Alla团队负责人Dale Boutiette表示：“地区性银行的不稳定正在造成明显影响。如果是第一共和银行或硅谷银行的客户，那么购房者即便没有停止购房，也在放缓短期内买房的计划。”

对于卖家和买家以及房地产经纪人来说，这是个压力很大的时期。旧金山湾区房地产经纪公司The Front Steps的经纪人及创始人Alex Clark说：“人们总是问房地产市场怎么样，从来没人问房地产经纪怎么样。我会在晚上11点接电话，在海滩接电话。这是件苦差事。”Hechavarria担心，银行问题会导致利率升高及消费者信心下降。“这改变了人们对投资和股权的长期看法”，这个时刻“让人想起了2008年的经济衰退”。

并不是所有房地产经纪人都赞同这种悲观的看法。在富裕的加州洛斯加托斯地区，房地产经纪公司KW Bay Area EStates总裁Mark Von Kaenel以更长远的眼光看待这一时刻。他说：“这种场面是人的本性，但市场的弹性很大。”当时，他正准备帮一名客户在第一共和银行当地的分行存入一张10万美元支票。

当地时间3月10日，就在硅谷银行破产之际，Von Kaenel的两名风险投资人客户分别获得了该银行发放的600万美元和350万美元的贷款，这两名客户都购买了独栋住宅。他说：“在这样的情况下，硅谷银行仍为这些贷款提供资金，并完成贷款发放。”其中一笔是五年期浮动利率抵押贷款，利率为4.25%，另一笔也是五年期浮动利率抵押贷款，利率约为4.7%。

由于南湾的存量房地产很少，Von Kaenel并不认为硅谷银行的倒闭是一场事关生死存亡的危机。他以KW Bay Area Estate在洛斯加托斯的35套房源为例做了解释，这是一个拥有约3.5万居民的小镇。邻近的洛斯阿尔托斯是加州第四富有的城市，居住着约3.1万居民，在Zillow上只有26处房产挂牌。Von Kaenel说：“我们开始看到，价值回到了2022年3月时的高峰，这绝对是闻所未闻的。我们置身于一个玻璃泡沫之中。”

Compass旗下reSolve Group的联合创始人Adam M. Touni也有类似经历。3月12日周日，就在硅谷银行倒闭的几天后，他带着100名意向客户参观了洛斯阿尔托斯一套价值600万美元的房源。感兴趣的买家在房子的拱形天花板、步入式衣柜和Thermado电器旁讨论，漫步在宽敞的花园里，欣赏私人水疗游泳池和室外音响系统。

潜在买家并没有因银行的影响而却步。Touni说：“看到这一幕相当疯狂。这是我们今年最忙的一周，完全出乎意料。就在那个周日，一位拿着硅谷银行抵押贷款的买家签下了一套房子的合同，因为他相信美联储将支持硅谷银行。”

Compass的经纪人Gina G.Blancarte说，硅谷银行和第一共和银行的大多数客户都仍在使用这两家银行，并且相信他们仍然会获得最好的利率和服务。她说：“在此之前，第一共和国银行的贷款方案几乎和现金方案一样好。”自坏消息开始登上新闻头条以来，她已经收到了第一共和银行发来的“多封令人安心的电子邮件”。“这里面有点吹嘘，但他们的服务是真正的礼宾服务。”

对DeLeon来说，现在是时候反思哪里出了问题，然后看看接下来会发生什么。因为硅谷银行并不是主要的抵押贷款提供商，所以(银行)倒闭并没有对他的工作方式产生重大影响。他说：“我认为不确定性对商业从来都不是好事。但硅谷银行的客户还有可选择的其他融资渠道。”

Blancarte说，现在预测房地产市场受到的总体影响还为时过早。自2022年4月以来，当地房地产市场一直在下跌，但最近旧金山湾区库存的上升让人们对市场升温抱有希望。尽管如此，截至2023年2月，待定销售额与2022年2月相比下降了41%。“在此之前，情况正在好转，意味着更多的交易正在发生。购房者目前可以享受优惠的价格，因此情况仍然令人鼓舞。”

Blancarte建议持观望态度的买家利用“银行账户中的流动性”来分散投资组合。不过，她并没有将自己的资金投入第一共和银行的低迷股票，而表示“我会选择投资更多房地产。”