杭州548户居民自掏5亿重建小区 老破小变身电梯洋房 发生了什么

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“虽然看到住了近40年的房子被推倒有些舍不得，但想到不久以后可以住上全新的小高层还是很高兴的”1月12日，家住杭州市浙工新村的浙工大退休教师陈先生告诉潮新闻记者。

陈老师居住的小区是杭州典型的危旧小区，始建于上世纪80年代，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防安全隐患较多。像这样的小区，在全国各大城市基数庞大，以往都是采用连片旧城改造的方式进行城市有机更新。

不过，浙工新村采用了一种新的模式——重建资金主要由居民自掏腰包解决。这是浙江省首个自主更新的重建模式，在全国也鲜有先例，为城市老旧小区的更新探索一条新路径。1月11日召开的浙江省住房城乡建设工作会议，要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点。

目前，浙工新村13幢符合条件的楼房已全部拆除，桩基工程将与月底全部完成。

自主更新“吃螃蟹”

老破小重建为电梯洋房

“客厅、厨房、卫生间都很小，生活多有不便。不过这还不是最主要的，前几年被鉴定为危房，住在里面心里肯定不踏实。”陈老师说。

浙工新村一共有14幢多层住宅，建于2000年之前的共有13幢，几年前陆续被鉴定为C级危房（仅次于D级危房，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情）的共有4幢。陈老师家住的这一幢建成于1980年代初，正是这4幢C级危房之一。

按照官方定义，建成于2000年前的住房即为老旧小区。住建部相关负责人曾在国新办发布会上透露，列入“十四五”（2021年至2025年）改造计划的老旧小区共17万个，涉及上亿居民。

虽然居民的改造意愿强烈，但按照以往的方式旧改和拆迁由政府主导的情况，浙工新村并不满足条件。2023年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》。其中，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升，让浙工新村看到了希望。在与相关部门沟通后，决定在该小区采取了一种全新的自主更新模式。

“浙工新村的自主更新模式与以往的旧改或者拆迁完全不同。此前的旧改或者拆迁，都是由政府出钱兜底，但浙工新村此次原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。”拱墅区住建部门相关人士告诉潮新闻记者。

浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林表示：“随着城镇化率越来越高，在超大城市和特大城市的建成区，今后大拆大建会越来越少，通过拆迁一夜暴富的机会也会越来越少。对于政府而言，像之前那样大包大揽承担全部费用甚至巨额补贴的做法，从长期来看也不可持续的。”

去年5月，浙工新村自主更新之路摁下快进键。浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

去年11月28日，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目正式开工，建于2000年之前的13幢楼房全部拆除重建，目前项目正在进行桩基施工和地下室围护工程。

从项目效果图上看，重建后的浙工新村共有7幢11层的住宅小洋楼，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。按照计划，工程将于2025年完成竣工。

居民自掏5个亿

出资比例超80%

老破小变身电梯洋房，环境好了居住品质提升了，自然是件好事。可大家最关心的问题也来了：钱谁来出？怎么出？出多少？

资金主要来源由全体居民自筹，出资额与居民的房屋面积挂钩。拱墅区住建部门相关人士给记者算了一笔账：“据了解，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。”

除此之外，根据重建方案，浙工新村还将建设400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。这么算下来，居民总出资额约5亿元。

“居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。”拱墅区住建部门相关人士介绍说。

以陈老师家为例，他家房子原产权面积为74㎡，须承担约10万元建设费；扩面20㎡，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。这么算下来，陈老师一共要投入100余万元。“楼梯房变成电梯房之后，在保证原有住宅套内面积不减少的前提下，最多还可以扩面20㎡，这么算下来我可以选择一套106㎡的新房。房子大了，楼梯变电梯，还多了一个车位，我觉得这100多万元花得值。”陈先生说。

由于户型、楼层、朝向不同，新房建成之后不同房源价格也有一定差异，也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后，再支付相对应的款项。“对于经济困难的家庭，可由政府牵头银行提供贷款服务或者使用公积金支付。”朝晖街道工作人员说。

政府不再大包大揽

专家：值得推广复制

浙工新村的自主更新，为城市更新尤其是老旧小区更新提供了一种新的方式。

杭州市建委公开发文称，浙工新村城市危旧房有机更新项目一改过去更新项目政府大包大揽、全部兜底的局面，而是形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式。将以浙工新村更新为试点，积极探索老旧小区居民自主更新模式。

近年来，在全国一些城市中，老旧小区居民自主发起的重建案例寥寥无几，这其中都中央花园二期引人关注。该小区建成于1998年，是四川第一批商品房，共3295户。2018年，小区业主向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”的改造意愿。2023年5月，小区业主支持率已达99.9%（仅3户不同意），目前仍在推进中。根据此前的公开报道，重建成本由居民承担，大约4000元/㎡。

“危旧小区更新之后，房屋价值得到提升，居民自然也就从中获益，这也符合‘谁出资谁受益’的原则。当然，自主更新模式在超大和特大城市更易于推广，因为大城市的房价高，旧房更新之后房价上涨空间较大，居民的支持率就高。中小城市房价不高，更新带来的房屋升值效应不大，居民的意愿就不会太高。”徐林坦言。

此外，北京和南京有居民出资参与旧住房“拆除重建”案例，不过都仅涉及一幢楼房。北京案例费用由政府、产权单位、居民三方共同承担，居民承担比例仅10%，每户出资额6-7万元，重建后每户建筑面积增加6㎡。南京案例由市、区两级财政承担40%费用，居民承担60%费用，重建方案严格按照“原址、原面积、原高度”，不改变容积率。

徐林认为：“从全国范围来看，危旧小区自主更新都还处于探索阶段。浙工新村自主更新开创了一个很好的先河，既有成功的经验也有需要面对的问题。比如自主更新虽然是以居民为主体，但并不是说政府部门就可以放任不管了，建筑规范、过程监管等职责不能缺席。此外，危旧小区自主更新是一个新生事物，居民支持率多少才算通过，目前并无法律明文规定。100%的支持率几乎不可能实现，我个人觉得门槛不能设置得太高，设在95%较为合适。这需要有关部门出台相关规定进一步明确，为今后大规模自主更新提供法理依据。”

记者 蒋敏华 李毅恒

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