个人合伙建房（个人合作建房有什么政策法律风险）

大家好，我是小小根，我来为大家解答以上问题。个人合伙建房，个人合作建房有什么政策法律风险很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

1、近年来，随着部分房地产开发企业自身资金有限的困惑，而且又需要不断地滚动投入，获取最大的利润。

2、所以，它们不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发。

3、另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业。

4、还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。

5、同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。

6、基于以上各方主体的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，合作建房经营逐渐成为中国房地产开发的主流。

7、合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式,合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。

8、合作建房中可能出现的法律风险合作开发房地产，需两个以上的法律主体共同完成，整个项目投入大、周期长，期间伴随的风险亦较大，司法实践中常见的风险有：一、四类名不副实的合作开发合同，均应按其实际法律关系处理的风险。

9、在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“合作开发”，但实际上并不符合法律上关于...近年来，随着部分房地产开发企业自身资金有限的困惑，而且又需要不断地滚动投入，获取最大的利润。

10、所以，它们不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发。

11、另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业。

12、还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。

13、同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。

14、基于以上各方主体的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，合作建房经营逐渐成为中国房地产开发的主流。

15、合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式,合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。

16、合作建房中可能出现的法律风险合作开发房地产，需两个以上的法律主体共同完成，整个项目投入大、周期长，期间伴随的风险亦较大，司法实践中常见的风险有：一、四类名不副实的合作开发合同，均应按其实际法律关系处理的风险。

17、在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“合作开发”，但实际上并不符合法律上关于合作开发的要求的非合作开发合同。

18、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定第一，约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则实为土地使用权转让合同；其与一般的土地使用权转让合同在内容上可能有以下不同：一是“合作开发”的房地产不需要办理土地使用权变更登记手续，即交由合作方进行房地产开发经营；二是提供土地使用权方除承担交付土地义务外，还要承担协助、配合提供资金方办理房地产开发经营手续的义务，否则开发房地产可能无法顺利进行。

19、第二，约定投资方不承担经营风险，只收取固定数额货币，则实为借款合同；这种合作开发对于提供资金方的法律风险在于提供资金方如果没有贷款资质，则认定为借款合同可能会作为无效或部分无效合同予以处理。

20、第三，约定投资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，则实为房屋买卖合同；这种合作开发对提供资金方的风险在于，其有可能分不到房。

21、因此，提供资金方有必要对提供土地方提供的土地使用权进行监管，并在项目取得预售许可证或房地产权证后尽快办理预告登记或变更登记手续。

22、第四，约定投资方不承担经营风险，只以租赁或其他方式使用房屋，则实为房屋租赁。

23、这种“名不副实”的合作开发，对提供资金方而言，看似不担风险，实际上存在至少两方面的法律风险：一是合同“租赁”期限不得超过二十年；二是房屋的买卖、抵押可能影响房屋的使用，除非双方在房屋建成投入使用后重新签署一份房屋租赁合同并办理登记备案手续。

24、二、合作开发合同无效的风险合作合同无效的情形主要有：第一，合作开发房地产合同当事人无一方具备房地产开发经营资质的；第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发合同的；第三，未经批准改变土地用途，签订合作开发合同的。

25、第四，涉案土地使用权的转让不满足国家法律法规规定的条件的导致合同无效。

26、第五，根据《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

27、合同无效后, 根据《合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

28、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

29、三、合作开发合同内容不完备的风险合作开发房地产虽较常见，但由于合作开发合同属于我国《合同法》上的无名合同，政府主管部门和行业协会无示范文本可供参考，如果签约合同的内容不完备，势必为合作以后的纠纷埋下伏笔。

30、从某种意义上而言，一份完备的合作开发合同，凝聚了专业律师的执业经验与智慧，能够帮助开发商设计合理合法的合作模式，避免签订无效或者名不副实的合作开发合同等法律风险。

31、具体来说，一份完备的合作合同至少应对以下内容进行约定：第一，合作的模式。

32、即为合作双方寻找成本更低、税费更少、效率更高的合作模式，针对项目情况采用项目公司型或非项目公司型，并对合作决策机构的产生、出现僵局的处理进行制度设计。

33、第二，合作条件、收益分配和亏损的承担。

34、包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。

35、第三，土地使用权条款。

36、包括土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、划拨用地补办出让手续的主体及费用负担等。

37、第四，行政审批程序及证照办理的义务。

38、第五，项目资金的监管。

39、包括预留印鉴的财务章和人名章如何掌管，财务资金的使用权限和程序，财务报表的制作等。

40、如何规避法律风险及规避措施一、回避风险对每一个开发项目，开发商都应尽可能地弄清楚不确定因素对开发项目的影响，如房地产市场、国家政策，相关法律的出台等。

41、通过对房地产开发过程中有关风险因素的分析，提出回避房地产开发各个阶段风险因素的一些手段。

42、二、转移风险是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。

43、一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。

44、但是转移风险也要付出一定的代价，这些代价有的是直接的，有的是间接的。

45、三、减轻风险的损失经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。

46、在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。

47、四、对经营项目实行保险对经营项目实行保险，是经营者转移经营风险的一种比较好的方式。

48、保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。

49、在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法。

50、对于可能发生的风险要进行科学的分类排队；找出风险产生的原因及其因果关系；采取适当的方法，认识特定的风险。

51、识别风险通常采取的主要方法是：分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。

52、识别风险是风险管理的基础，也是风险管理中最困难的工作。

本文到此讲解完毕了，希望对大家有帮助。